北京市规自委要求房企全自持运营，其核心意图在于推动房地产市场向长期运营模式转型，促进住房租赁市场的健康发展。通过要求房企全自持运营，政府旨在降低房地产市场过热风险，缓解高房价带来的社会压力，同时引导房企从短期销售导向转向长期服务导向。

政策背景方面，因为我国城市化进程加速，租赁市场需求持续增长。2016年9月30日，北京市出台房地产市场调控新政，强化“控地价、限房价”交易方式，并试点采取限定销售价格作为土地招拍挂条件，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。这一政策调整标志着政府对租赁市场的重视程度提升，希望通过政策引导，培育更多租赁房源，满足居民以自住为目的的刚性需求。

全自持运营模式的应用，不仅有助于优化区域住房结构，满足市场多元化需求，还能推动房企转型升级。例如，2019年，北京市海淀北部地块经过激烈竞价，最终由中粮地产、中瑞凯华、天恒乐活城联合体以住宅自持100%、商业自持10%的比例竞得。这一案例体现了全自持运营模式在市场中的应用，也反映了房企对租赁市场运营的积极探索。

只是，全自持运营模式也带来了一定的挑战，如房企的资金压力、运营成本上升等。但总体来看，这一政策对行业和市场的积极影响将大于挑战。租赁市场具有巨大的发展潜力，房企通过全自持运营模式，可以降低租金波动风险，提高资产价值。房企面临着转型升级的压力，全自持运营模式有助于企业实现长期可持续发展。

此外，全自持运营模式还有助于提升住房租赁市场的服务质量。租赁运营是一个强调服务的行业，要求房企提供高品质的物业和定制化的运营安排。只有高品质的物业和明确的运营方案，才能获得金融机构的支持，从而形成良性循环。

综上所述，北京市规自委要求房企全自持运营，其背后意图在于通过政策引导，推动房地产市场长期健康发展，缓解住房压力，优化城市功能布局。尽管全自持运营模式面临诸多挑战，但其对行业和市场的积极影响不容忽视，未来有望成为房地产市场的主流运营模式。